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受疫情影響，今年房企整體銷售節(jié)奏明顯推后，下半年供貨普遍加快。百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)?cè)?月同比轉(zhuǎn)正后，至8月迅速“回血”。TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9761.7億元，同比進(jìn)一步提升至30.7%。1-8月累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)增長(zhǎng)至6.2%。截至8月末，有近7成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超過(guò)去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

眼下正值企業(yè)中報(bào)發(fā)布節(jié)點(diǎn)，結(jié)合上半年市場(chǎng)表現(xiàn)，下半年房企整體投資態(tài)度仍偏向謹(jǐn)慎，尤其設(shè)置“三道紅線”之后，為房企融資端管控敲響警鐘，企業(yè)融資將再被收緊，高負(fù)債房企面臨降杠桿挑戰(zhàn)。

下半年各城市整體供地節(jié)奏預(yù)期將會(huì)加快，房企應(yīng)積極關(guān)注可能存在的拿地機(jī)會(huì)，積極補(bǔ)倉(cāng)，并抓住銷售窗口期，通過(guò)增加銷售回款、控制經(jīng)營(yíng)成本等方式降低負(fù)債水平。

8月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比增30.7%

經(jīng)歷了7月的淡季不淡，8月，房企銷售業(yè)績(jī)迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)。

TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額11174.7億元，同比增長(zhǎng)29.2%，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)2.8%；銷售操盤金額達(dá)到9761.7億元，接近萬(wàn)億元，單月同比增長(zhǎng)30.7%，這是房企單月業(yè)績(jī)自4月轉(zhuǎn)正后進(jìn)一步回升，8月增幅較7月擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)。

從累計(jì)操盤銷售來(lái)看，自3月以來(lái)市場(chǎng)熱度回升，規(guī)模房企緊抓銷售窗口期，積極營(yíng)銷去化，自6月進(jìn)入高點(diǎn)之后，8月繼續(xù)維持高位。1-8月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)達(dá)到64120.9億元，同比增長(zhǎng)6.2%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。

表：2020年8月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)（億元）

圖：2020年1-8月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售操盤金額及同比變動(dòng)（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

近8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比提升

8月，TOP100房企中有近8成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比提升。截至8月末，已有近7成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超過(guò)去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

聚焦至TOP10房企，8月僅綠地控股單月業(yè)績(jī)同比下降之外，其余9家房企均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，其中招商蛇口單月同比增長(zhǎng)48.2%，增幅引領(lǐng)十強(qiáng)。1-8月累計(jì)增速有八家房企均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，累計(jì)增幅最大的為中國(guó)恒大。

具體來(lái)看，碧桂園實(shí)現(xiàn)單月全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模810億元，同比增長(zhǎng)32.8%。萬(wàn)科單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模590億元，同比增長(zhǎng)33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。

值得注意的是，1-8月千億房企已增至18家。

表：2020年1-8月全口徑銷售TOP10房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

TOP30房企操盤門檻增長(zhǎng)3.3%

2020年，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，同時(shí)疫情對(duì)項(xiàng)目銷售、回款、開(kāi)復(fù)工的影響也考驗(yàn)了房企整體的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。

百?gòu)?qiáng)各梯隊(duì)房企整體上仍然呈現(xiàn)出明顯的分化格局。8月，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長(zhǎng)12.5%至1345億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了3.3%和1.5%，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。

截至8月末，TOP20房企門檻較去年同期微降5.7%至791.4億元；TOP100房企銷售操盤金額入榜門檻同比下降2.4%至122.1億元，行業(yè)分化持續(xù)。

圖：2020年1-8月百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額入榜門檻及同比變動(dòng)（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

重點(diǎn)城市成交面積同比增22%

8月，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體成交面積有所回升，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)22%和5%。

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回升，成交環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比漲幅升至39%。北京、上海和廣州市場(chǎng)延續(xù)高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創(chuàng)近年來(lái)單月新高。而在供應(yīng)明顯放量的作用下，深圳單月成交創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%。

26個(gè)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，整體環(huán)比增長(zhǎng)4%。七成以上二三線城市市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。典型如濟(jì)南，成交面積創(chuàng)近年來(lái)單月新高，同比增長(zhǎng)兩倍有余。東莞、杭州、南京和寧波等市場(chǎng)成交持續(xù)高位運(yùn)行，同比漲幅皆超50%。大連、福州和海口等市場(chǎng)則整體低迷，成交同、環(huán)比雙降，同比跌幅都在20%以上。

從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，疫后長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能甚為強(qiáng)勁，杭州、寧波、南京、常州等同比漲幅更是超50%。無(wú)錫房企供貨節(jié)奏放緩，致使成交小幅回落，但并未明顯失速，同、環(huán)比跌幅都在10%左右。粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，中西部地區(qū)市場(chǎng)明顯分化，成都、西安成交穩(wěn)步提升，同比漲幅升至50%左右，重慶、鄭州成交明顯走弱，同比跌幅都在20%附近。

目前，2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布已接近尾聲，結(jié)合多數(shù)房企并不樂(lè)觀的目標(biāo)完成率，不少企業(yè)紛紛調(diào)整了下半年戰(zhàn)略安排，從房企供貨安排來(lái)看，下半年供貨節(jié)奏普遍加快，供貨量走高，規(guī)模房企均堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎的投資原則，并采取“以銷定投”策略。

從投資的角度來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年供地節(jié)奏將進(jìn)一步加快，房企應(yīng)積極關(guān)注可能會(huì)存在的一些機(jī)會(huì)窗口。拿地方式上，招拍掛收緊，房企重點(diǎn)關(guān)注城市更新、收并購(gòu)等多元方式拿地方式。

融資方面來(lái)看，結(jié)合8月末住建部、央行舉行重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)座談會(huì)，設(shè)置“三道紅線”，為房企融資端管控敲起警鐘，高負(fù)債房企面臨降杠桿挑戰(zhàn)。上半年融資環(huán)境較為寬松，下半年將有所收緊，融資可能會(huì)迎來(lái)局部管控。特別是土地市場(chǎng)火爆的城市管控力度會(huì)加大，如信托融資等類似表外融資也可能會(huì)收緊。

各大房企在下半年的投融資規(guī)劃中，應(yīng)更加注重現(xiàn)金流和負(fù)債率的控制。尤其是那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，更要積極把握目前的銷售窗口期，加緊供貨、積極營(yíng)銷、搶收業(yè)績(jī)，通過(guò)增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束。

附：TOP50房企八月銷售排行榜

本文來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市